오피스텔 세금, 투자, 주택수 포함 총정리

오피스텔은 말 그대로 업무를 위해 만들어졌습니다. 그런데 점점 진화를 거듭하며 주거용 오피스텔, 아파텔이란 신조어까지 탄생하게 된 것입니다.

그리하여 오피스텔은 두 가지로 나누어집니다.

첫째, 업무용 오피스텔 : 업무용은 임차인이 전입신고를 하지 않고, 상업행위나 업무의 목적으로 이용하고 부가가치세를 받아 세금을 신고 하고 있는 곳을 의미합니다.

둘째, 주거용 오피스텔 : 임차인이 전입신고를 하고, 실제로 주거용으로 사용하는 오피스텔. 임대인은 구청에 재산세 변동신고를 통해 주택 재산세로 부과 중인 것을 의미합니다.

이번 이야기는 오피스텔에 투자를 한다면 꼭 알아야 하는 세금관련 포스팅입니다.

하나씩 확인해 보시기 바랍니다.

오피스텔 <취득세>는 중과세가 없다.

다주택자에게 혜택이 있다면 취득세 부분입니다.

다주택자는 주택을 취득하게 되면 취득세 기본세율에 중과세까지 더해집니다.

하지만 오피스텔을 취득할 경우에는 주택수에 상관없이 무조건 4.6%가 되겠습니다.

표를 보시면 이해가 더 빠르실 것입니다.

개인	기본세율	오피스텔
1주택	1~3%	오피스텔은 주택수 상관없이 무조건 4.6%
2주택	8%
3주택 이상	12%

	기본세율	중과세 적용하는 경우
법인	4.6%	법인 설립 후 5년 이내 과밀억제권역 부동산 취득시 중과세적용 9.4%

오피스텔 <양도세>

양도세는 국세이므로 취득세인 지방세와는 다른 개념입니다.

양도세에서는 실제로 오피스텔을 어떻게 사용했느냐에 따라 주거용 또는 업무용으로 구분해야 합니다. 실제 과세 기준이기 때문입니다.

주거용 오피스텔은 주택수에 따라 양도세 기본세율 + 중과세를 내야합니다.

업무용 오피스텔은 일반 양도세의 기본세율(6~45%)만 적용받으므로 주거용 오피스텔보다 유리합니다. 장기보유 특별공제도 받을 수 있습니다. 3년 이상 보유했다면 3년째 보유하는 해부터 1년 단위로 공제율이 상승하며 15년 이상 보유하면 최대 30% 의공제를 받을 수 있습니다.

오피스텔 재산세와 종부세 포함 여부

오피스텔에 투자하신 분들이 가장 궁금해하는 것이 보유세입니다.

보유세에는 재산세와 종부세 두 가지가 있습니다. 주거용이면 주택수에 포함이 되기 때문에 재산세와 종합부동산세를 낼 것이고, 업무용이면 주택수에 포함되지 않으니 건축물 재산세는 내야 하지만 주택이 아니라서 종부세는 내지 않습니다. 대신 업무용 오피스텔인 경우에는 사업소득에 따라서 부가가치세와 종합소득세를 내야 합니다.

<재산세>

보유세인 재산세는 지방세의 한 종류입니다. 토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기 등의 자산을 소유하면 재산세를 내야합니다. 주택의 경우 50%는 7월에, 나머지 50%는 9월에 납부합니다. 반면 건축물과 선박, 항공기는 7월, 토지는 9월에 일시불로 납부하게 됩니다.

오피스텔은 주거용과 업무용 모두 재산세를 내야합니다. 다만, 세율이 다르다는 것을 알고 계셔야 합니다.

주거용 오피스텔일 경우 주택이기 때문에 0.1~0.4%의 재산세가 부과되고, 40제곱미터 이하는 면제, 그 외 면적은 25~50%가 감면되는 혜택이 있습니다.

업무용 오피스텔은 건축물의 과표에 대하여 0.25%, 토지의 과표에는 0.2~0.4%의 세율이 적용이 됩니다.

따라서 주거용 오피스텔보다 업무용 오피스텔에 대한 재산세 부담이 조금 더 클 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

이처럼 다른 세율 때문에 손해를 볼 수 있으니 주거용 오피스텔로 재산세를 부과 받으려는면 임대인이 관할 구청에

'재산세 변동신고'를 해야 합니다. 그렇지 않으면 업무용 재산세가 부과될 것입니다.

<종합부동산세(종부세)>

종부세에서는 납세의무자를 알아야 업무용과 주거용 오피스텔의 차이점을 정확히 이해할 수 있습니다.

그렇다면 종부세의 납세의무자는 누구일까요?

주택 : 인별로 소유한 전국 주택의 공시 가격 합계액이 6억을 초과하는 자 (단 1세대 1 주택자는 11억 원을 초과하는 자)
종합합산토지 : 인별로 소유한 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시 합계액이 5억을 초과하는 자.
별도합산토지 : 인별로 소유한 전국 별도합산토지 (주택을 제외한 건축물의 부속 토지 등)의 공시 가격 합계액이 80억을 초과하는 자.

위에서 보는 바와 같이 종합부동산세는 주택과 토지에 대하여 세금을 납부합니다.

그래서 업무용 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 종부세를 납부하지 않습니다.

주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 전국의 주택 공시 가격 합계액이 6억을 초과하면 세금을 내야 합니다.

다시 말해서 종부세는 전국의 주택 공시 가격 합계액이 6억을 초과할 때 내는 보유세입니다. (단, 1세대 1 주택자는 11억 원을 초과할 때 보유세를 냅니다.)

오피스텔의 세무처리

업무용 오피스텔

1. 업무용 오피스텔은 건물에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 하지만 부가세를 환급받은 후 10년 이내 폐업 또는 주거용으로 사용하면 환급받은 부가세를 남은 기간 중 1년에 10분의 1씩 계산하여 추가 납부해야 합니다.

2. 부가가치 세법상 사업자등록을 해야 하고 매 신고기간마다 부가가치세 신고, 납부를 해야 합니다.

3. 업무용 오피스텔에 주거용으로 임차하면 부가세가 추징되므로 사업자에게 임차해야 합니다.

4. 업무용 오피스텔은 사업자등록증을 발급받아야 하고 수입에 대해서 종합소득세와 부가가치세를 신고 납부해야 합니다.

5. 취득세) 주거용이 아니기 때문에 1세대 1주 택일 경우 취득세 감면이 안됩니다. 무조건 4.6%입니다.

6. 양도세) 다른 주택과 오피스텔이 있는 경우 다른 주택을 1세대 1 주택으로 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 주택수에 포함되지 않으니 중과세를 피할 수도 있습니다.

7. 양도세) 오피스텔만 갖고 있는 경우 1세대 1 주택이어도 오피스텔은 비과세 대상이 아닙니다. 주택일 경우에만 1세대 1 주택 비과세가 인정되기 때문입니다.

주거용 오피스텔

1. 주택에 해당되어 면세사업자로 분양받을 때 납부한 부가세는 환급이 안됩니다.

2. 전용면적 60제곱미터 이하는 주택 임대사업자등록을 하면 취득세 감면이 됩니다.

3. 취득세를 감면받은 경우 의무 임대기간을 지키지 않으면 감면받았던 취득세는 추징됩니다.

4. 주거용 오피스텔은 주택수에 포함됩니다. A주택을 양도할 경우 1세대 1 주택 비과세 할 수 없습니다.

주택 수에 따라 양도세 중과 대상이 됩니다.

투자 꿀팁 ) 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되지 않는 경우

1. 시가표준 1억 원 미만은 주거용 오피스텔이라도 주택수에 포함되지 않습니다.

2. 오피스텔 분양권은 오피스텔이 주거용인지, 업무용인지 확정되지 않았기 때문에 주택수에 포함되지 않습니다.

투자 꿀팁 ) 오피스텔을 보유하고 있더라도 무주택자 청약이 가능하다.

아파트 청약을 할 경우 오피스텔을 보유하고 있다면 무주택자로 청약을 할 수 있습니다. 오피스텔은 건축법이고 아파트는 주택법으로 들어가기 때문에 청약할 때는 무주택으로 봅니다. 그래서 청약 가점을 그대로 유지할 수 있고, 신혼 특공과 생애최초 특공으로 청약을 할 수 있습니다.

오피스텔은 기존 아파트와는 다른 세법과 법률이 적용되기 때문에 일반 주택과는 다르게 까다로운 투자처라고 생각합니다. 오피스텔에 투자하기 전 제 글을 천천히 읽어 보신다면 큰 도움이 될 것입니다. 혹시 더 궁금한 점이 있다거나 틀린 문장이 있다면 답글로 남겨주세요.

감사합니다.