부동산의 취득세율
주택외 부동산의 유상취득(면적과 무관) 4.6%
주택 유상취득 시
- 6억이하 : 1.1% (85제곱미터이하)~ 1.3%(85제곱미터초과)
- 6억초과 9억이하 : 2.2%~2.4%
- 9억초과 : 3.3%~ 3.5%
원시취득 : 2.96~3.16%
입주권이란,
새로지은 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 이야기 합니다.
재개발,재건축으로 인하여 오래된 집을 허물고 새로 집을 지어서 들어가 살 수 있도록 하는 권리를 입주권 이라고 합니다. 쉽게 이야기 하면 쓰러져 가는 옛날 집이 재개발이나 재건축으로 인하여 전부 허물고 새로운 아파트에 소유권을 부여하여 들어가서 살수 있도록 하는 권리를 입주권 이라고 생각하시면 쉽습니다.
입주권의 취득세는 몇프로?
입주권을 갖고 있는 사람은 토지로 간주되어 취득세율을 다르게 하는 입주권이나 조합원 입주권은 취득세율이 4.6%입니다. 재개발 재건축 사업의 경우 기존 주택을 허물고 새 아파트가 완성 되기 전, 일시적으로 건물이 없는 상태, 즉 토지만 존재하는 경우가 발생하기 때문입니다. 그 시기가 관리처분인가 이후 기존 주택이 입주권으로 전환되는 시기로 기존 주택이 멸실된 상태에서 토지만 취득하는것으로 보아 토지 취득세율이 적용되는 것입니다.
하지만 관처이후 이주와 철거가 이루어지기까지 많은 시간이 소요되기 떄문에 철거가 시작돼 주택의 기능이 상실되기 전까지는 주택에 대한 취득세를 납부하지만 이후에는 토지에 대한 취득세율 4.6%가 적용됩니다.
입주권의 과세표준은?
취득 당시의 치득자가 신고한 가액으로 하지만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 하고 검증이 이루어진 취득에 대하여는 사실상 취득가격을 과세표준으로 정하고 있는 바, '검증이 이루어진 취득'이란 부동산을 취득할 수 있는 권리 (주택재개발, 재건축조합원의 입주권 등)에 관한 매매계약을 체결여 거래 쌍방이 공동으로 신고한 다음 검증절차를 거친 것을 말합니다.
종전토지평가액(권리가격)이 취득세 과세표준이 되는 것이며, 해당사업이 완료되고 새로이 취득하는 부동산의 과세표준에서 종전토지가액(검증받은 가액)을 공제하고 취득신고하는 것입니다. 다만 이에 해당하는 지 여부는 과세관청에서 사실관계에 따라 판단하여 결정할 사항입니다.
입주권은 취득세를 두번 낸다.
입주권을 매수할 당시 취득세를 납부 했더라도 새 아파트가 지어지면 다시한 번 취득세를 내야합니다.
조합원은 입주권을 매수할 당시에 그 시점에 주택 또는 토지를 매수한 것으로 나중에 지어지는 새 아파트에 대한 취득세는 납부하지 않은 것으로 봅니다.
이 경우 기존 주택이 멸실 된 후 새로 지었기 때문에 원시취득에 따른 취득세율이 적용됩니다.
새로 받은 면적에 따라 전용 85제곱미터 이하의 주택은 2.96%, 85제곱미터 이상은 3.16%의 세율이 부과됩니다.
단, 종전 토지에 대한 취득세는 이미 납부한 것으로 간주되어 과세표준은 건물분인 해당 평형의 건축비입니다.
건축물 총 공사비를 조합원들이 취득한 평형별로 안분하기 때문에 평형별로 취득세 차이가 발생합니다.
지방세특례제한법이란?
도정법에 따른 재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 제1호부터 제3호까지의 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75를 2019년 12월31일까지 경감하고, 제 4호 제5호의 부동산에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제합니다. 다만 취득일로부터 5년이내 지방세법에 따른 과세대상이 되거나 관계법령을 위반하여 건축한 경우엔 감면된 취득세를 추징합니다.
재개발 입주권을 소유하고 있는 저는 취득세에 관심이 많았습니다. 멸실 전 취득 했기 때문에 1.1%의 취득세를 냈습니다.
만약 멸실 된 후에 취득했다면 주택외 부동산의 취득세인 4.6%를 내야 했을 것입니다.
멸실 전에 취득했던것이 신의 한수였습니다.
재개발 입주권을 매수할 계획에 있으신 분들은 참고하시기 바랍니다. ^^
재개발 입주권의 또 다른 특이사항은 새로 지은 아파트에 입주할 경우 새 아파트의 원시취득에 관한 취득세가 다시한번 부과가 될 것입니다.
그런데 조합원 분양가보다 더 높은 프리미엄을 주고 입주권을 매수한 사람들은 종전토지가액을 공제하고 취득신고 하기 때문에 완공된 입주 시점에 취득세를 납부하지 않을 수 도 있다고 하니 참고하시기 바랍니다.
댓글