다주택자 양도세 완화 , 비과세, 기본세율, 중과세 총정리

5월 11일부터 1년간 한시적으로 다주택자 양도세를 완화합니다.

정부는 이번 완화 정책으로 인해 기존보다 많은 매물 출회를 기대하고 있습니다. 

6월 1일을 기점으로 재산세와 종부세에 대한 보유세가 나옵니다.

다주택자들은 6월 1일 이전에 매도하는 것이 보유세의 부담을 줄일 수 있습니다.

기산점은 잔금일과 등기일중 빠른 날짜가 기준이 될 것입니다.

이러한 이유 때문에 5월 셋째 주 현재 다주택자들의 급매물이 쏟아져 나오고 있는 것입니다. 

 

 

 

 

 

 

다주택자 양도소득세 완화하는 내용을 살펴보겠습니다.

ㄱ

 

1. 다주택자 양도소득세 중과를 1년간(한시적으로) 배제하겠다.

 현행

기존에는 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도시 중과세율을 적용했습니다.

기본세율 (6~45%)에 2주택일 경우 기본세율+20% , 3주택일 경우 기본세율+30% 중과했습니다. 

이 때문에 다주택자들은 조정대상지역의 주택 양도 시 최고세율 82.5%까지 세금을 납부해야 했습니다.

양도세 중과세율 적용받는 경우에는 장기보유 특별공제도 받지 못했습니다.

그래서 매매 거래량이 급격히 감소했습니다. 

 

 개정 

보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을  22년 5월 10일부터 23년 5월 9일까지 양도 시 기본세율 및 장특공제를 적용합니다.

세율 : 기본세율 6~45% 적용

장기보유특별공제 : 적용 (보유기간3년 이상일 경우 적용, 15년 이상 보유시 최대 30% 공제, 연 2%)

최고세율 : 49.5% 경감, 장기보유 특별공제 : 최대 30% 적용

 

예시

※2년 이상 보유

5월 10일 양도분부터 다주택자가 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택을 양도 시 양도세 중과세율을 1년간 한시적으로 유예됩니다 

※3년 이상 보유

기존에는 중과세율을 적용받는 경우 장기보유 특별공제를 적용하지 못했습니다.

주택을 3년 이상 보유할 경우 장기보유 특별공제가 적용됩니다. 15년 이상 보유하면 최대 30%까지 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 

다주택자 양도세 완화를 통해 과도한 세부담을 줄일 수 있고 6월 1일 전에 매도할 경우 보유세 (종부세, 재산세) 부담을 함께 줄일 수 있습니다. 이로 인해 부동산 시장의 공급량을 증가시킬 수 있다는 기대를 하고 있습니다. 실제로 양도세 완화로 인해 서울 아파트의 매물이 4.3% 증가한 것을 볼 수 있습니다. 

 

2. 1세대 1 주택 양도세 비과세 ㅡ 보유, 거주기간 재기 간 제도 폐지

현행

양도일 현재 2년 이상 보유, 거주할 경우 1세대 1 주택 비과세 적용했습니다.

거주요건은 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 소재 주택 취득분에 한해 적용되었습니다. 

다주택자의 경우 1 주택을 제외한 모든 주택을 양도하여 최종적으로 1 주택자가 된 날부터 보유, 거주기간을 재기산 했습니다. *2019년 12월 12일 개정되어 2021년 1월 1일부터 시행되었습니다.

 

 

개정 

주택수와 관계없이 주택을 실제 보유, 거주한 기간을 기준으로 보유, 거주기간을 계산하여 1세대 1 주택 비과세 적용합니다. 5월 10일 양도 부분부터는 주택 수 와 관계없이 실제 보유하고 거주한 기간을 기준으로 계산하여 1세대 1 주택 비과세를 적용합니다. 

 

예시) 현행법

3 주택자의 경우 A, B주택을 양도하고 C주택만 남았을 때 날짜를 기준으로 보유와 거주 기간이 재 기산 되어 비과세를 받을 수 있었습니다. 

 

예시) 개정법

3 주택자의 경우 거주기간 재기산 제도를 폐지시키고 취득한 날부터 보유, 거주기간이 기산 됩니다. 그러니 A와 B주택을 팔고 1 주택자가 된 시점부터 재기산을 하지 않고 원래 C주택을 취득했던 날짜부터 보유, 거주기간이 2년이 충족되면

즉시 비과세를 받을 수 있습니다. 

기존의 재기산제도 때문에 국민들의 불편과 민원이 다수 발생하였고, 재기산된 보유 거주의 기간 때문에 매물 출회를 지연시켰습니다. 과거에 이미 2년 보유, 거주한 경우에도 재기산되는 2년 기간을 채우기 위해, 임차인을 내보내고 임대인이 입주해야 하는 부작용이 발생했습니다. 그리고 비과세를 받기 위해 최종 1 주택이 된 시점부터 2년 동안 매물이 동결되는 상황도 발생했습니다. 

 

바뀐 개정법으로 인해 세제가 정상화되고 매물 출회를 유도하여 시장이 정상화로 돌아와 주길 바랍니다. 

 

3. 이사 등으로 인한 일시적 1세대 2 주택 비과세 요건 완화

 

현행

*종전주택 양도 시 비과세 요건

종전주택과 신규주택이  모두 조정대상지역인 경우 : 신규주택 취득일부터 1년 내에 종전주택을 양도하고, 세대원 전원 신규주택 전입해야 합니다.

*18년 이후 3년 → 2년 → 1년 (전입 요건도 추가 신설)으로 요건 지속이 강화되었습니다.

(3→2년)ㅡ 18년 9월 13일 대책: 18년 9월 14일 이후 매매계약 체결분부터 적용

(2→1년)ㅡ 19년 12월 16일 대책 : 19년 12월 17일 이후 매매계약 체결분부터 적용

기타의 경우 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택 양도(조정대상지역 외의 지역)

 

 

 

 

 

 

개정

종전주택, 신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고, 세대원 전원 신규주택 전입 요건 삭제되었습니다. 기타의 경우(조정대상지역 외의 지역) 양도기한 3년을 유지합니다.

 

조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사하는 경우 요건을 완화합니다.

비과세 가능한 기간은 신규주택 취득 시점부터 2년 이내 까지 비과세가 가능합니다.

종전주택의 양도기한 요건을 1년 이내로 강화하여 선의의 피해자가 발생하고, 시장관리 목적으로 세대원 전원 전입 요건을 추가하여 국민불편과 민원이 다수 발생했습니다. 또 비과세를 받기 위하여 급매로 주택을 내놓았으나, 주택거래 급감으로 1년 이내 팔리지 않아 비과세를 적용받지 못하는 경우도 발생했습니다.

 

현실에 맞게 충분한 매도 기한을 부여함으로 납세자의 편의를 도모해주고, 조정대상지역에 한정된 과도한 규제를 폐지하여 불공평한 납세제도를 개선해 주었습니다.

 

이러한 양도세 개정법으로 과도한 이자부담과 보유세 부담을 안고 있던 다주택자들에게는 희소식인 듯합니다. 내 집 마련을 아직 하지 못한 무주택자들은 이 시기에 좋은 매물을 잡을 수 있는 기회가 될 수도 있을 것 같습니다. 

 

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