양도소득세 계산방법 총 정리, 계산기 사용법, 중과제외주택

양도소득세

 

양도소득세계산방법

양도소득세란?

 

양도소득세는 토지,건물,부동산에 관한 권리, 주식 등을 유상으로 양도함으로서 발생하는 소득에 대해 부과하는 국세입니다. 현행 세법상 양도소득세는 특별한 경제적활동이 없이 자산을 보유하고 있는 동안에 발생한 시세차익, 즉 자본이득만을 과세대상으로 합니다. 정상적이고 반복적인 경제활동을 통해 발생되는 소득은 양도소득세가 아닌 사업소득으로 부과됩니다. 

 

양도세 신고기간은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고및 납부를 합니다. 

예정신고를 하지 않는 경우 가산세가 부과되기 때문에 반드시 신고납부하서야 합니다.

양도세가 1천만원이 초과되는 경우는 2개월 이내로 분할납부 할 수 있습니다. 

 

 

양도소득세계산법

 

개인과 법인의 부동산양도에 대한 조세의 차이

개인이 부동산을 양도하여 발생한 양도소득에 대해서는 개인의 다른 소득과 분류하여 소득세법상의 양도소득세만 부과되지만 법인이 부동산을 양도하여 발생한 양도소득에 대해서는 법인의 다른 소득과 그 양도소득을 합하여 법인세법상의 법인세가 부과되고 추가법인세가 부과됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

양도소득세 계산기 

 

>국세청 홈택스 (hometax.go.kr)<

 

국세청 홈택스에 양도소득세 계산기가 있습니다. 

국세청 홈텍스 - 양도소득세 계산기 를 누르면 아래 화면을 볼 수 있습니다.

 

이곳에 대략적인 금액을 적어보세요.

 

 

양도세계산기

 

 

하지만, 양도가 처음이신 분들은 용어가 많이 어려우실거에요.

그래서 제가 자세한 설명을 위하여 포스팅을 했으니 지루하시더라도 끝까지 정독하여 읽어주세요.

혼자 양도세 신고하는데 많은 도움이 될것입니다. 

지금부터 시작해보겠습니다. 

 

 

 

 

양도세계산방법

과세대상

 

과세대상 소득

양도소득세의 과세대상은 토지와 건물, 부동산에 관한 권리, 주식 또는 출자지분, 기타 자산을 '유상'으로 양도한 경우 발생한 소득을 말합니다. 그러나 부동산 등을 유상으로 양도한 경우라도 '양도차익'이 없다면 양도소득세를 부과하지 않습니다.

 

과세대상 자산

1. 토지와 건물

2.부동산에 관한 권리

3. 주식 또는 출자지분

4. 기타자산 

납세의무자

소득세법상의 과세대상 자산을 양도함으로 발생된 소득이 있는 개인을 이야기합니다.

개인은 주소 또는 거소를 기준으로 거주자와 비거주자로 구분하고 있으며 거주자는 국내,국외 소재하는 자산에 대하여 납세의무가 있고 비거주자는 국내에 소재한 자산에 대하여만 납세의무가 있습니다.

 

거주자 : 국내 주소를 두거나 국내에 183일 이상 거소를 둔 개인
비거주자 : 거주지에 해당하지 않는 개인
단, 비 거주자는 각종 양도소득세 비과세 및 감면 적용이 배제됨

 

 

 

1. 과세표준의 계산

양도소득세 과세표준은 다음과 같은 3단계를 거쳐 계산됩니다.

1) 양도가액 - 필요경비 (취득가액+자본적지출+양도비용) = 양도차익

2) 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액

 

3) 양도소득금액 - 기본공제 = 과세표준

 

2. 양도차익의 계산

양도차익은 양도가액에서 필요경비 (취득가액+자본적지출+양도비용)를 공제하여 계산합니다.

 1)양도가액이란 , 부동산을 양도하여 그 대가로 받은 경제적 가치 즉 총수입금액을 뜻합니다. 양도소득세는 양도가액을 근거로 산출합니다.

2) 필요경비란, 부동산을 취득하여 양도할 때까지 투입된 총 비용을 말합니다. 여기에는 취득가액, 자본적지출액, 양도비용등이 포함됩니다. 

취득가액 : 양도소득세 과세대상자산을 취득한 대가로 지급한 경제적 가치 또는 무상으로 취득(상속증여)한 재산의 가액을 말합니다. 양도차익의 계산시 취득가액을 실제 거래가액으로 하는 경우 취득가액에는 취득한 부동산의 가액은 물론 취득시 납부한 취득세 등록세와 중개보수 및 등기 전 발생한 소송비 화해비용 포함.

취득가액이 확인되지 않는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순으로 적용합니다.

자본적지출액 : 양도차익 계산시 필요경비로 공제되는 자본적 지출액은 다음의 비용이 포함됩니다. 단 이를 인정받기 위하여 법정증빙서류(신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금 계산서)등을 수취하거나 금융거래증빙으로 실제 지출이 확인되어야 합니다. 
(1)내용년수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위한 수선비
(2) 양도자산 취득 후 지불한 소송비용, 화해비용
(3) 용도변경을 위해 지출한 비용
(4) 개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용

양도비용 : 필요경비로 공제되는 양도비에는 다음의 비용이 포함됩니다. 법정증빙서류가 반드시 필요합니다.
(1) 광고비, 양도 시 작성한 작성비용, 공증비용, 인지세, 중개보수, 증권거래세 등 
(2) 자산 취득 시 매입한 국민주택채권, 토지개발채권 등을 만기 전에 매각함으로서 발생한 매각 차손

취득가액을 제외한 기타 필요경비의 적용기준

양도차익의 계산시 취득가액 이외의 필요경비 (자본적 지출액, 양도비)의 적용기준은 양도가액과 취득가액의 적용기준에 따라 다릅니다.

(1)실지 거래가액을 양도 및 취득가액으로 적용하는 경우 : 실제 거래가액을 양도 및 취득가액으로 적용하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득가액을 제외한 기타 필요 경비도 실지 지급된 비용으로 합니다.

(2) 기준시가를 양도 및 취득가액으로 적용하는 경우 : 기준시가를 양도 및 취득가액으로 적용하여 양도차익을 계산하는 경우에는 취득가액을 제외한 기타 필요경비는 실지 지급한 금액과 관계없이 다음의 금액으로 합니다. 이를 필요경비 개산공제라고 합니다.

ㄱ. 토지 : 취득당시 개별공시지가의 3% 미등기는 0.3%

ㄴ. 주택 : 취득당시 개별주택가격, 공동주택가격의 3% 미등기는 0.3%

ㄷ. 일반건물 : 취득 당시 기준시가의 3% 미등기는 0.3%

ㄹ. 지상권,전세권,등기된 부동산 임차권 : 취득 당시 기준 시가의 7%

ㅁ. 기타의 자산 : 취득 당시 기준시가의 1%

 

 

양도세계산방법

 

 

3. 양도소득금액의 계산

양도소득금액은 양도차익에서 장기보유특별공제를 하여 계산합니다.

 

1)양도차익

양도차익이란 양도가액에서 필요경비를 차감한 금액입니다.

 

2)장기보유특별공제

 장기보유특별공제는 3년이상 보유한 토지와 건물의 양도에 한해 적용됩니다. 그러나 3년 이상 보유한 토지와 건물의 양도라고 하더라도 아래의 자산은 장기보유특별공제에 배제됩니다.

 

장기보유특별공제 배제되는 항목

(1)미등기양도자산
(2)조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대2주택에 해당하는 주택
(3)조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택에 해당하는 주택

 

 

 

장기보유특별공제액의 계산

 

장기보유특별공제액은 양도자산의 보유기간에 따라 3년 이상 보유시 다음과같이 공제합니다.

보유기간	일반부동산	1세대 1주택
		보유	거주
3이상 ~ 4년미만	6%	12%	12%
4년이상~5년미만	8%	16%	16%
5년이상~6년미나	10%	20%	20%
6년이상~7년미만	12%	24%	24%
7년이상~8년미만	14%	28%	28%
8년이상~9년미만	16%	32%	32%
9년이상~10년미만	18%	36%	36%
10년이상~11년미만	20%	40%	40%
11년이상~12년미만	22%
12년이상~13년미만	24%
13년이상~14년미만	26%
14년이상~15년미만	28%
15년이상~	30%

 

4. 과세표준의 계산

양도소득금액에서 기본공제를 하여 계산합니다. 양도소득 기본공제는 과세연도를 기준으로 양도횟수에 관계없이 거주자별로1인당 1년에 250만원을 공제합니다. 그러나 미등기 자산일경우에는 기본공제를적용하지 않습니다. 동일 과세연도에 수개의자산을 양도할 경우 양도소득 기본공제는 먼저 양도한자산의양도차익에 순차로공제합니다.

TAX

 

세율

 

양도소득세의 세율은 조세부담능력을 고려하여 과세표준에 따라 차등세율을 적용하는 초과누진세율과 부동산정책차원에서 적용하는 비례세율, 그리고 부동산 경기조절을 위한 탄력세율 등 다양한 세율체계를 고려합니다.

 

1)일반세율

  (1)토지, 건물로서 보유기간이 2년 이상인 것

  (2)부동산에 관한 권리로서 보유기간이 2년 이상인 것

  (3) 기타자산 등

 

 

2) 초과누진세율표

과세표준	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	1,080,000원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	5,220,000원
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	35%	14,900,000원
1억 5천만원 초과 3억원 이하	38%	19,400,000원
3억원 초과 5억원 이하	40%	25,400,000원
5억원 초과 10억원 이하	42%	35,400,000원
10억원 초과	45%	65,400,000원

계산 예시 ) 과세표준 5,000만원 일 경우 산출 세액은?

산출세액 =(5,000만원*24%)-5,220,000원 = 678만원

 

3)비례세율 및 중과세율

구분	세율
1년 미만 보유	50%(주택은 70%)
2년 미만 보유	40%(주택은 60%)
미등기 양도	70%
분양권 양도 (입주권 제외)	1년 이내 70%, 1년 초과 60%
비사업용 토지	일반세율+10%
1세대 2주택 (조정지역대상 내)	일반세율 +20% (1년간 한시적 완화)
1세대 3주택 (조정대상지역 내 )	일반세율 +30% (1년간 한시적 완화)

 

2022년 5월 11일 부터 다주택자와 일시적 1가구 2주택자들은

양도소득세 중과세를 한시적으로 완하해 주기로 했습니다. 

 

관련 포스팅은 아래 링크를 눌러 이동하셔서 참고하세요 

 

 

 다주택자 양도세 완화 정책 총정리 바로가기

 

다주택자 양도세 완화 , 비과세, 기본세율, 중과세 총정리

 

 

 

중과세대상 주택을 양도하면 중과세율 (1세대2주택은 일반세율+20%, 1세대 3주택은 일반세율+30%)적용과 장기보유특별공제를 배제함. 

 

하지만 윤정부에서 5월11일부터 1년동안 한시적으로 중과세를 완화해주기로 했습니다.

중과세금이 부담되어 집을 팔지 못했던 다주택자들에게는 좋은 기회이니 신중하게 선택하시면 좋을것 같아요.

 

다주택의 범위는 어떻게 되나?

1) 조정대사잊역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2) 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권과 분양권(2021년 이후 취득분)을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당주택

3)조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택이상에 해당하는 주택

4)조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권과 분양권(2021년 이후 취득분)을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3이상인 경우 해당 주택

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

중과대상에서 제외되는 주택

 

 

2주택 보유자의 중과제외 주택

1)3주택 이상자의 중과제외대상 주택 (장기임대주택등)

2) 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시군 소재의 주택 (취득 당시 기준시가 3억원 이하, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유 해소 후 3년 이내 양도한 경우)

3)혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택

4)부모봉양합가일로부터 10년이내 양도하는 주택

5)소송진행 중이거나 소송결과에 따라 취득한 주택 (확정판결일로부터 3년 이내 양도)
6)일시적 2주택인 경우 종전 주택

7)양도 당시 기준시가 1억원 이하의 주택 (도시및 주거환경 정비법상 정비구역 내 주택은 제외)

8) 1)~5)의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우 해당 주택

9)조정대상지역 공고 전 매매계약하고 계약금을 받은 사실이 입증된 주택

10)상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 비과세요건을 갖춘 일반주택을 양도하는 경우

11)장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 비과세 요건을 갖춘 거주주택을 양도하는 경우

 

 

3주택 이상의 중과 제외 주택

1)수도권 광역시 특별자치시(세종시)외 지역의 양도 당시 기준시가 3억원 이하의 주택  

 *광역시,특별자치시, 소속 군 및 읍,면 지역 포함 **보유주택 수 계산시에도 제외

2)장기임대주택 *장기일반민간임대주택등으로 등록하여 8년(10년)이상 임대한 주택 (단, 18.3.31까지 등록한 경우에는 5년 이상 임대한 주택, 18.9.14 이후 취득 등록한 경우 중과세 포함), 매입임대주택 : 6억원 이하 (비수도권 3억원 이하)주택

건설임대주택 : 대지 298제곱미터이하, 건물연면적 149제곱미터이하, 6억원 이하 주택을 2호 이상 임대

3)조특법상 감면대상 주택 (신축주택, 미분양주택 등)

4)10년 이상 무상제공한 장기사원용 주택

5)5년 이상 운영한 가정어린이집 등

6)상속받은 주택 (5년 이내 양도)

7)문화재주택

8)저당권 실행 또는 채권 변제를 위해 취득한 주택 (3년 이내 양도)

9)상기 1)~8)의 주택 외에 1개의 주택만을 소유하는 경우의 해당 주택

10)조정대상지역 공고 전 매매계약하고 계약금을 받은 사실이 입증된 주택

11)상속주택과 일반주택을 소유하고 있는 1세대가 비과세요건을 갖춘 일반주택

12)장기임대주택과 거주주택을 소유하고 있는 1세대가 비과세 요건을 갖춘 거주주택

 

 

 

서울의 주택

 

 

양도세에 대하여 전체적인 맥락을 설명해 보았습니다. 

많이 복잡한것 같지만 하나씩 차근차근 읽어보고 양도세계산기에 적용하고 나면 쉽습니다.

양도세 계산 하는것을 너무 두려워 하지 마시고 한번 도전해보세요

도움 되셨다면 공감 부탁드립니다.

감사합니다^^

 

 

 

 

 

 

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