경기도 투기과열지구, 분양가상한제 해제 되나

경기도 투기과열지구 및 조정대상지역 해제되나

더불어 민주당의 김동연 경기도지사가 불합리한 경기도 내 투기과열지구 및 조정대상지역 해제를 추진하겠다고 약속했습니다. 지난 정부 시절 부동산 투기를 막기 위한 조치로 투기과열지구, 조정대상지역이 선정되었습니다. 이는 서울의 과열 파장을 경기도와 묶은 조치였습니다.

 

 

하지만 지금은 경기도민에게 피해를 끼치는 족쇄가 되었고 경기도는 서울과 다르다고 이야기했습니다. 김동연 경기도지사는 경기도 내 투기과열지구와 조정대상지역은 부동산 시장의 현실 여건에 부합이 되도록 재검토해야 한다고 강조했습니다. 일부 지역에 무리하게 적용된 투기과열지구와 조정대상지역의 지정은 다주택자의 주택 처분과 실수요자들의 주택 구입에 심각한 장애물이 되었고 이러한 이유 때문에 부동산 시장이 효율적이지 못하고 건전한 주택공급까지 막아버리는 결과를 초래했습니다.

 

 

이런 문제 해결을 위해 경기도지사 권한에 속하는 투기과열지구에서부터 전면 재검토가 이뤄질 수 있도록 추진하겠다고 밝혔습니다. 관할 시군과 함께 국토교통부 장관과의 협의 및 주거정책 심의위원회의 심의 등을 추진해 나간다는 계획입니다.

 

경기도지사공약

 

 

김동연 도지사의 공약을 간추리면 이러합니다. 

• 1. 도내 조정대상지역 전면 재검토 및 불합리한 지정 지역에 대한 신속 해제
• 2. 투기과열지구와 조정대상지역에 대한 지정 및 해제요건 전면 재검토
• 3. 지정 및 해제요건 변경 완료 시한 공표 등을 윤석열 정부와 국토교통부에 촉구

 

 

경기도 부동산 문제는 소속 정당과 정파에 관계없이 중앙정부와 지방정부 모두가 머리를 맞대고 힘을 합쳐야 할 것입니다.  또한 김동연 도지사는 경기도민을 위한 제안에 동의하고 협력할 것이라고 이야기했습니다. 

언제일지는 모르지만 앞으로 투기과열지구나 조정대상지역의 지정이 해제된다면 대출 규제와 여러 가지 제약으로 주택을 구입하지 못했던 무주택자들과 실수요자들은 주택구입이 조금 더 쉬워질 것으로 전망하고 있습니다. 

 

 

투기과열지구에 대하여 조금 더 알아보기 

 

분양가 상한제 폐지되나

분양가 상한제는 1977년 최초로 도입이 되어 시행된 역사가 있습니다. 도입 후에도 여러 가지 부작용이 있었기 때문에 시행이 됐다가 없어졌다를 반복했습니다. 분양가 상한제는 모든 공공택지, 민간택지를 대상으로 하는 것이 아닌 투기과열지구에서 향후 부동산 가격의 상승이 높아질 것으로 예상되는 지역을 대상으로 규제를 적용하고 있습니다. 

 

빨간색 지역이 투기과열지구

 

정부는 현재 분양가 상한제 개편안에서 재건축 조합 이주비, 사업비 금융이자, 영업보상, 명도 소송비 등 정비사업으로 발생하는 비용을 일반 분양가에 반영할 수 있도록 할 방침입니다. 또 택지비에 대해서는 미래 개발이익을 땅값 감정평가에 반영할 수 있도록 하는 방안 등을 검토 중입니다. 이렇게 되면 현재 분양가 상한제 대상 아파트 값이 종전보다 꽤 오를 것이라는 전망이 나옵니다. 현재 분양가 상한제 대상 지역은 서울 강남 등 113개 구와 경기 3 개시(하남, 광명, 과천)의 322개 동입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

공법상 투기과열지구의 지정 요건

1) 부동산 거래량 : 직전 3개월간 부동산 거래량이 작년 동일 기간 대비 20% 증가한 경우

2) 청약경쟁률 : 직전 2개월간의 신규 공동주택 분양 경쟁률이 5:1을 초과한 경우

3) 분양 가격 : 직전 12개월간의 분양가 상승률이 평균 물가 상승률의 2배를 초과한 경우

 

서울의 빌딩

분양가 상한제의 문제점

 

1)재개발, 재건축 조합원들의 재산권 침해 

 

재건축 아파트는 기존의 건물을 허물고 다시 신축 건물을 건축하는 과정에서 필요한 비용을 새로운 분양 입주자에게 부담시켜 수익을 보장하고 사업이 진행되도록 했지만 신규 입주자의 분양가를 제한시키면서 기존 조합원의 재산권이 침해되는 문제가 발상하게 되었습니다. 분양가 상한제로 인하여 일반분양자들에게 받을 돈이 줄어들었고 결국 기존 조합원에게 추가 공사비를 청구하게 되는 것입니다. 이번 둔촌주공사태를 예로 들수 있겠습니다. 결국 공사는 지체가 되고 공사를 포기하는 건설사가 나타나게 된 것입니다. 결국 분양가상한제 때문에 건설사와 조합원 간의 갈등이 터져버린 것입니다.

 

 

둔촌주공아파트 공사 중단한 모습

2) 원자재 가격 급등

코로나19로 전 세계의 원자재 물가 상승에 대한 문제가 높아졌고, 우크라와 러시아 사태로 더욱 증폭이 되었습니다. 결국 공동주택의 건설사들의 이익은 줄어들고 손해를 보게 되자 공사를 포기하는 상황에 놓이게 되었습니다. 건설사들의 이익이 없는 한 앞으로는 더욱 양질의 공급이 힘들어질 것입니다.  

 

서울 부동산의 야경

 

3) 과열된 청약시장

분양가 상한제 지역의 경우 주변의 오래되고 낡은 아파트 가격보다 훨씬 낮은 가격으로 새 아파트를 분양하기 때문에 일명 로또 청약이라고 불리고 있습니다. 분양가 상한제 지역으로 지정된 곳은 이미 과열된 시장이기 때문에 안전마진이 많게는 10억까지도 가능했습니다. 그래서 너도나도 청약에 몰릴 수밖에 없는 구조가 되었지요.  많은 사람들이 그렇진 않겠지만 청약 당첨을 위하여 편법을 쓰는 사람들도 생겨났습니다. 청약에 당첨되기 위해서는 남다른 전략도 필요했습니다. 그래서 청약 강의를 들으며 열정적으로 공부하는 청약 공부족들도 늘어나게 된 것입니다. 

 

윤석열 대통령은 당선 공약으로 분양가 상한제 폐지를 약속했습니다. 또한 재건축 초과이익환수제의 경우 부담기준을 완화하고 1기 신도시 및 재건축 아파트의 안전진단도 완화하겠다고 했습니다. 

 

지방선거도 끝이 났고, 이제는 부동산 정책 결과만을 기다리면 될 것 같습니다. 재건축 재개발을 풀어 주어야  정부에서 약속했던 250만 호의 공급을 원활히 할 수 있을 것입니다. 그렇게 약속을 지키기 위해서는 서울의 노후화된 주택의 재건축 재개발 밖에 방법이 없어 보입니다. 재건축 재개발의 속도를 내기 위해서는 안전진단의 완화, 분양가 상한제의 폐지, 투기과열지구의 해제를 우선시해야 할 것입니다. 그래야 수요와 공급이 맞는 정상적인 시장이 될 것이기 때문입니다. 

 

 

 

 

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