부동산 취득세, 조정대상지역과 주택수 세율, 생애첫주주택 취득세감면

안녕하세요 꿀공입니다.

오늘은 취득세에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

부동산을 취득할 때 주택수, 조정대상지역에 따라 세율이 달라집니다. 그래서 그때그때 나에게 맞는 취득세를 확인해 주어야 합니다. 취득세는 매매 금액에 대한 세율이기 때문에 직접 계산을 해 주셔야 하는 번거로움이 있습니다.

물론 세무사를 이용하여 등기 등록을 하는 경우에는 어려움이 없겠지만 셀프 등기를 하시는 분들이나 미리 공부해서 알아야만 하는 분들을 위하여 이번 포스팅을 준비해 보았습니다.

제가 생각했을 때는 양도세와는 달리 취득세는 좀 더 간편한데요 조금만 공부하면 별거 아닙니다.

그러니 끝까지 정독하여 읽어주세요^^

 

 

 

취득세세율

 

 

 

취득세란?

취득세는 부동산 등 특정 재산의 취득행위에 대하여 취득한 재산의 가치를 징수하는 제도입니다.

 

취득의 시기

1. 유상 승계취득의 경우

1) 원칙 : 계약상 잔금 지급일

일반적으로 취득의 시기는 원칙적으로 계약상 잔금 지급일입니다.

단, 계약상 잔금지급일을 알 수 없는 때는 계약일로부터 30일이 경과되는 날에 취득한 것으로 봅니다.

 

2) 예외

(1) 사실상 잔금 지급일

다음의 경우에는 계약상 잔금지급일에 불구하고 사실상 잔금 지급한 날을 취득시기로 합니다.

• 국가, 지방자치단체, 지방자치단체 조합으로부터의 취득
• 외국으로부터 수입에 의한 취득
• 공매 방법에 의한 취득
• 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문에 의하여 취득가액이 객관적으로 압축되는 경우의 취득
• 법인장부에 의하여 취득가액이 객관적으로 입증되는 경우의 취득
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조의 규정에 의한 신고서를 제출하여 동법 규정에 의해 검증이 이루어진 취득 

(2) 등기접수일

취득일 전에 등기 등록을 하는 경우에는 그 등기일 또는 등록일을 취득시기로 합니다.

주택 취득세

2. 연부 취득일 경우 

1) 원칙 : 사실상 잔금 지급일

연부취득의 경우 계약상 잔금지급일에 불구하고 매회 사실상 잔금지급일을 취득시기로 합니다.

2) 예외 : 등기 등록일

연부금을 완불하기 전에 등기 또는 등록을 한 경우에는 그 등기일 또는 등록일을 취득시기로 합니다.

 

3. 무상 승계취득의 경우 

1) 증여에 의한 취득

(1) 원칙 : 계약일

증여나 기부 등 무상취득의 경우에는 대가관계가 없이 취득이 성립되는 것이므로 그 취득시기는 계약일입니다.

(2) 예외 : 등기 등록일

증여 또는 기부에 의하여 취득한 재산을 계약일 전에 등기 등록한 경우에는 그 등기 등록일을 취득시기로 합니다.

 

2) 상속에 의한 취득

상속에 의해 취득한 경우의 취득시기는 상속개시일입니다. 여기서 상속이란 유증이나 사인증여를 포함합니다.

 

4. 자가 건축에 의한 취득의 경우 

1) 원칙 : 사용승인서 교부일

건축허가를 받아 건축하는 건축물의 취득시기는 사용승인서 교부일입니다

 

2) 예외 : 사실상 사용일 또는 임시사용 승인일

건축허가를 받아 건축하는 건축물을 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상 사용일 또는 임시사용승인일을 취득시기로 합니다. 그리고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물의 취득시기는 사실상 사용일입니다.

 

과세대상?

1. 부동산

지방세법에서 부동산이라 함은 토지와 건축물을 말하는데 이는 토지 및 그 정착물을 부동산으로 한다는 민법의 규정과 동일한 개념입니다.

 

2. 기타 취득세 과세 대상물

차량, 기계장비, 입목 , 항공기, 선박, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합 체육시설 이용 회원권, 

 

과세표준?

1. 매매 등 유상승계취득의 경우

매매 등 유상승계취득의 경우 취득세 과세표준은 원칙적으로 취득가액 총액으로 하는 것이 원칙이지만 연부 조건으로 취득한 경우에는 예외적으로 연부금 지급시마다 지급하는 연부 금액을 과세표준으로 합니다. 

 

2. 건물의 신축 등 원시취득의 경우

신축 재축 등 원시취득의 경우에는 신축 재축에 소요된 비용을 과세표준으로 합니다.

 

3. 의제 취득의 경우

토지의 지목변경 등 의제취득의 경우에는 의제취득 대상물의 유형에 따라 다음의 금액을 과세표준으로 합니다

 (1) 토지의 지목변경 : 지목변경으로 인하여 증가한 토지가액

 (2) 건축물의 증축, 개축, 이축, 개수 : 증축, 개축 , 이축, 개수로 인하여 증가한 건축물의 가액

 

4. 과점주주의 주식 취득

법인의 주식 또는 지분을 취득하여 과점주주가 된 경우 그 과점주주의 의제 취득에 대한 과세표준은 당해 법인이 소유한 취득세 과세대상 자산가액에 과점주주가 취득한 주식 등의 지분비율을 곱한 금액으로 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

취득 세율?

1. 일반 과세

취득세의 표준세율은 취득물건의 가액 및 연부 금액의 4%입니다. 

단, 주택의 경우 취득액에 따라 1%~3%로 합니다. 

취득방법	매매또는 교환							신축	상속	증여(일반과세)
	일반 (4주택)	주택거래(일반과세)
		6억 이하		6억~9억이하		9억초과
		85제곱미터이하	85제곱미터이상	85제곱미터이하	85제곱미터이상	85제곱미터이하	85제곱미터이상
취득세	4%	1%		1%~3%		3%		2.8%	2.8%	3.5%
농특세	0.2%		0.2%		0.2%		0.2%	0.2%	0.2%	0.2%
교육세	0.4%	0.1%		0.1~0.3%		0.3%		0.16%	0.16%	0.3%
합계	4.6%	1.1%	1.3%	1.1~3.5%		3.3%	3.5%	3.16%	3.16%	4%

 

취득세세율

2. 중과세 

주택 매매 및 증여의 경우 아래 요건에 해당하는 경우 중과세율입니다 

구분		1주택	2주택	3주택이상	법인,4주택이상
주택매매	조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
	비조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%
주택증여	조정대상지역(3억원이상)	3.5%	12%	12%	12%
	그외	3.5%	3.5%	3.5%	3.5%

**1세대 1 주택자가 소유 주택을 배우자, 지계 존비속에게 증여한 경우 3.5% 적용, 그 외는 12% 적용합니다.

 

3. 생애 첫 주택 취득세 감면 

생애 최초 주택 구입시 주택 가격과 연소득 상관 없이 200만원의 한도 내에서 취득세 전액을 면제합니다. 

 

생애최초 주택 취득세 감면확대는 지방세 특례제한법을 개정해야 하는 사항입니다.

2022년 6월 21일부터 법 개정 시점 사이 생애최초 주택을 구입하여 현행 법률에 따라 취득세를 납부한 국민은 법 개정 이후 법률에 따라 차액을 환급을 해줍니다. 

 

 

 

 

 

 

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